Анализ инвестиций в покупку трехкомнатной квартиры в новостройке в Невинномысске
Выгодно ли вкладывать в покупку трехкомнатной квартиры в новостройке в Невинномысске?
Эта страница предназначена для тех, кто рассматривает возможность вложения денег в приобретение трехкомнатной квартиры в новостройке в Невинномысске с целью дальнейшей сдачи в наем. Обращаем ваше внимание на анализ основных показателей подобного проекта, сделанный на основе данных о ценах на приобретение и аренду трехкомнатной квартиры в новостройке.
Важно: анализ проведен исходя из текущей ситуации на рынке недвижимости. Для правильной оценки инвестиционной привлекательности необходимо учитывать также динамику и тенденцию изменений рентабельности.
Так как квартиры в новостройках нельзя сдавать в аренду сразу, то для расчета финансовых показателей требуется учесть расходы на ремонт.
Сроки окупаемости и рентабельность в зависимости от цены ремонта
| Цена ремонта, за 1 м² | Рентабельность | Начальные вложения | Срок окупаемости, месяцев |
|---|---|---|---|
| 4000 руб. | 7.22% годовых | 2359515 руб. | 166 |
| 6000 руб. | 6.73% годовых | 2529515 руб. | 178 |
| 8000 руб. | 6.31% годовых | 2699515 руб. | 190 |
| 10000 руб. | 5.94% годовых | 2869515 руб. | 202 |
| 12000 руб. | 5.6% годовых | 3039515 руб. | 214 |
| 14000 руб. | 5.31% годовых | 3209515 руб. | 226 |
Сравните эти показатели с ожидаемой инфляцией и доходностью других вариантов инвестирования, чтобы выбрать оптимальный способ вложения средств.
Исходные данные: цена объекта и размер дохода
Для большей достоверности расчет сделан на основе усреднения данных по последним 4 неделям.
Расходы на отделку в приведенной таблице не рассчитываются, данные о рентабельности приведены в иллюстративных целях, для понимания уровня колебаний и оценки погрешности.
| Дата | Цена покупки 1 м² | Прибыль от 1 м² | Рентабельность |
|---|---|---|---|
| 28.03.2016 | 23875 руб. | 160 руб. | 8.04% |
| 04.04.2016 | 24081 руб. | 160 руб. | 7.97% |
| 11.04.2016 | 23875 руб. | 179 руб. | 9% |
| 18.04.2016 | 23204 руб. | 167 руб. | 8.64% |
| В среднем | 23759 руб. | 167 руб. | 8.41% |
Методика расчета
Следует учитывать, что анализ проводится по упрощенной методике, кроме того, исходные данные, представленные выше, как и любая статистика, подвержены искажениям (см. методику определения цен, ссылка есть в боковом меню).
Указанную выше процентную характеристику можно относить к рентабельности основных средств (ROFA), котора рассчитывается как Чистая прибыль/Основные средства * 100 %. При этом за стоимость основных средств принимается цена покупки одного квадратного метра данного объекта. За чистую прибыль - доход от сдачи в аренду. Не учитываются налоги, амортизация и расходы на текущий ремонт, сопровождение сделок и другие возможные траты. Кроме того, не учитывается динамика цены самого актива. Цены на недвижимость имеют тенденцию к росту, однако прогнозировать его в современных экономических условиях крайне затруднительно.
Таким образом, приведенные данные предназначены для первичной оценки степени доходности вложения в трехкомнатной квартиры в новостройке и должны соответствующим образом корректироваться.
Особенности объекта инвестирования
«Трешки» от застройщика - менее популярный объект недвижимости, котрую покупают с целью инвестирования, нежели квартиры с меньшим количеством комнат. Поэтому предложение трехкомнатных квартир в новостройках сравнительно невелико. Тем не менее, квартира из трех комнат - это уже солидные деньги, которые могут дать хороший доход в абсолютном выражении и чисто за счет роста цен. Поэтому сбрасывать со счетов подобные активы не стоит.