Из чего складывается стоимость аренды офиса?
Прежде, чем заключить договор долгосрочной аренды коммерческой недвижимости, сторонам следует тщательно проанализировать устанавливаемую цену.
Наймодатель должен доходчиво обосновать свое предложение, а наниматель - убедиться в справедливости приведенных аргументов.
Что нужно иметь в виду, готовясь к деловому разговору подобного рода?
От чего зависит цена аренды офиса?
Она, как и стоимость аренды квартиры, в первую очередь определяется:
- фактором состояния
- фактором места.
Действует простое правило: чем удобнее и доступнее помещение, тем дороже обходится пользование им.
Также при сдаче коммерческой недвижимости во временное распоряжение учитываются:
- площадь;
- наличие обстановки и оборудования;
- статус организации, которая отвечает за договоренность с нанимателем (собственник, посредник, управляющая компания);
- объем коммунальных и прочих эксплуатационных расходов;
- затраты на охрану и регулярное благоустройство;
- особенности подъезда и парковки.
Как рассмотреть все критерии в комплексе?
Чаще всего на практике применяется самый простой метод - сравнительный. Суть его проста. Собственник помещения либо его уполномоченный представитель выполняет следующие действия:
- собирает информацию об условиях аренды других аналогичных объектов;
- формирует базу данных;
- делает выводы.
Этот способ хорош для крупных городов, в которых легко создать приемлемую выборку для конкретного участка.
Категории офисов
Составляя опорную базу, удобно отсортировывать предложения по категориям. Все офисы согласно общепринятой классификации делятся на четыре группы - A, B, C и D.
A - это площади в новых зданиях с качественной отделкой, базовым оборудованием, конференц-залами, полноценной инфраструктурой. К данному типу обычно относятся помещения в специализированных бизнес-центрах.
В категорию B принято включать офисы эконом-класса - с полным комплектом удобств, но с менее презентабельным внешним видом (например, реконструированные или давно не ремонтированные помещения).
С - коммерческие офисы, по большинству параментов близкие к уровню класса B, однако имеющие какой-либо значимый недостаток. Классический вариант этого недостатка - территориальная удаленность.
Помещения категории D - приспособленные комнаты в старых административных зданиях или в перепланированных квартирах жилых домов. Они могут устроить только такую компанию, которая обходится малым числом сотрудников и редко контактирует с потребителями своих услуг напрямую.