Динамика цен на квартиры и коммерческую недвижимость в 2000-2014

Период с 2000 г. по 2014 г. был для отечественного рынка недвижимости непростым. За эти годы экономика страны оправилась от одного потрясения, пережила другое и ощутила приближение третьего. 

Как именно менялись цены на продажу квартир и помещений на протяжении минувших 14 лет? Насколько стремительно дорожала аренда?

Динамика стоимости недвижимости при продаже

В начале "нулевых" давали о себе знать последствия дефолта - наблюдалось отчетливое расслоение городов по ценам на квартиры и коммерческие помещения.

На территории мегаполисов и крупных областных центров цены были на 35-50 % ниже, чем в 1998 г., а в сравнительно небольших населенных пунктах они оказались едва не втрое меньше, нежели в докризисные месяцы.

Разница обуславливалась существенным падением курса рубля. Обесценивание российской валюты, по сути, привело к образованию двух рынков недвижимости в пределах одного государства - долларового в больших городах и рублевого в малых.

От резкого падения к росту

Рост цен - особенно на жилье - стал по-настоящему заметен к концу 2002 г. Уже в первые месяцы 2003 г. квартиры в ряде регионов подорожали настолько, что их стоимость превысила уровень 1997-1998 г.г.

Плавное последовательное увеличение цены как на жилую, так и на коммерческую недвижимость продолжалось, перемежаясь этапами непродолжительной стабилизации. При этом предложение снижалось, а спрос не убывал. 

Сложившаяся ситуация во многом объяснялась следующими факторами:

1. положительной динамикой цены на нефть;
2. повышением себестоимости строительных работ;
3. улучшением качества строений в плане их комфортабельности;
4. изменением уровня жизни населения.

Вот для примера средние цены квартир на вторичном рынке столицы в декарбе разных лет (приведены в долларах за 1 кв. метр):

• 1999 г. - 710;
• 2000 г. - 720;
• 2001 г. - 930;
• 2002 г. - 1081;
• 2003 г. - 1620;
• 2004 г. - 1963;
• 2005 г. - 2609.

данные взяты из мониторинга российской Гильдии риэлторов

В 2013-14 г.г. цены на недвижимость заметнее всего выросли в Московской, Мурманской и Саратовской областях; самое существенное удешевление имело место в Ханты-Мансийском АО, Амурской и Вологодской областях.

Рынок недвижимости в кризис 2008 года

В 2008 г. ситуация, о которой говорилось выше, в некотором роде повторилась.

Природа финансового кризиса была иная, однако динамика цен на недвижимость развивалась по классическому стрессовому сценарию - в течение года стоимость квадратного метра упала примерно на 35%, затем обозначилась медленная стабилизация.

Принципиальным отличием было разве что другое соотношение валют. На фоне невыигрышного положения доллара на российском рынке недвижимости оказался возможным некий положительный тренд уже с сентября-ноября 2009 г.

Цены на недвижимость в преддверии 2015 года

Очередной кризис назревал медленно. Опасаясь его, многие люди всерьез начали рассматривать перспективу срочного вложения сбережений в недвижимость.

Рынок жилья в новостройках и коммерческой недвижимости активизировался. Вторичные квартиры стали дорожать в том числе за счет сокращения предложения: многие продавцы решили отложить запланированные сделки до более спокойных времен.

Первая волна ажиотажа (и, соответственно, ценовых колебаний) пришлась на январь-апрель 2014 г., вторая стартовала в середине осени и достигла пика в декабре.

Интересно, что прирост цен не был столь резким, как в предыдущие кризисы - сначала произошло увеличение приблизительно на 5%, потом - еще на 7%. Наиболее явно подскочила в цене элитная недвижимость в мегаполисах.

Изменение цен на аренду квартир и помещений в 2000-2014

С 2005 года арендные ставки на квартиры демонстрировали стабильный рост вплоть до кризиса 2008-го.

После сглаживания кризисных явлений спрос на найм квартир в крупных городах возрос. За счет этого повышение цен возобновилось. Происходило оно относительно незаметно, без резких скачков.

Так, к концу 2012 г. по сравнению с 2010 г. индекс цен на жилье в Москве вырос на 11% для первичного рынка и на 7% - для первичного.

В конце 2014 г. спрос сильно упал (на каждого желающего арендовать жилплощадь приходилось по три варианта квартир), однако ставки аренды остались на прежнем уровне.

В глубинке ситуация развивалась несколько иначе. Квартиры в маленьких городках и поселках за минувшие 14 лет стали менее привлекательны, и цена на их аренду либо повысилась незначительно, либо застыла на стабильном - достаточно низком - уровне.

Тема для отдельного исследования - динамика цен на аренду коммерческой недвижимости. Этот сегмент рынка, как правило, очень болезненно реагирует на кризисы. Показательный факт: в конце 2014 года некоторые офисы стали предлагаться арендаторам по ценам девятилетней давности.