Когда и при каких условиях растут цены на недвижимость?

Динамика стоимости недвижимости за последние годы достаточно неоднозначна. Если вы попытаетесь определить долгосрочные цены жилья, оперируя лишь ею, то, скорее всего, ошибетесь в расчетах.

Делая подобные прогнозы, нужно обращать внимание не столько на текущие показатели, сколько на общеэкономические закономерности. О фундаментальных причинах изменения инвестиционной привлекательности квартир мы уже рассказывали здесь. Теперь рассмотрим тему более детально.

Периоды спекулятивных накруток

Удорожание квартир очень часто происходит на волне кризисных ожиданий, когда покупатели перестают полагаться на банки и спешат вложить сбережения в нечто материальное и осязаемое.

Пользуясь повышенным интересом к товару, продавцы поднимают цены и тем самым еще больше подогревают потребительский ажиотаж.

Как правило, такое увеличение стоимости недвижимости бывает хоть и ощутимым, но непродолжительным.

Бумы после спадов

Знакомый россиянам сценарий - последовательный рост стоимости квартир после выхода страны из кризиса.

Квартиры дорожали сначала в 2002-2005 г.г., когда Россия оправлялась от последствий дефолта; потом - в 2010-2013 г.г., при сглаживании последствий финансового кризиса 2008 г.

Вывод прост: надо помнить о том, что экономика волнообразна. 

Мягкая политика банков

Ни для кого не секрет, что львиная доля квартир покупается в ипотеку. Эта практика распространена в большинстве развитых стран мира.

Относительная легкость заключения ипотечных договоров создает ценовые пузыри. 

Вот выразительные примеры: задолженность населения по ипотечным кредитам в США составляет 105 % их годового дохода, в странах еврозоны - 110%, в Щвеции - 174%. Сходная тенденция характерна и для России.

Очевидно, что пузырь рано или поздно лопается, но до переломного момента рост цен продолжается уверенными темпами.

Изменение стоимости строительства

Цены на жилье сильно зависят от его себестоимости. Технологический прогресс и быстрое распространение на рынке современных импортных материалов позволяют сокращать расходы на строительство.

Однако следует помнить, что затраты застройщика не ограничиваются возведением здания как такового. 

В копеечку влетает нормативное урегулирование процесса.  

Роста стоимости жилья следует ожидать при ужесточении налогового, жилищного, земельного, градостроительного законодательства.

Удорожание земли

Говоря о росте цен на квартиры, требуется учитывать территориальный фактор. От усредненных данных о ценах недвижимости в стране мало толку; ориентироваться следует на локальные индексы стоимости.

В городах и их отдельных районах жилье обычно дорожает с развитием инфраструктуры - появлением вблизи бизнес-центров и точек торговли, фитнес-клубов, детских и здравоохранительных учреждений. Чтобы догадаться, сколько будет стоить конкретная квартира через несколько лет, необходимо поинтересоваться официальными планами застройки.

Завершая статью, необходимо подчеркнуть, что рынок недвижимости реагирует на какие-либо перемены не мгновенно. Резкие скачки цен возможны лишь в кризисных условиях, менее же грубые факторы отражаются на доступности жилья на протяжении двух, а то и трех, лет.