Анализ инвестиций в покупку однокомнатной квартиры в новостройке в Пятигорске
Выгодно ли вкладывать в покупку однокомнатной квартиры в новостройке в Пятигорске?
Эта страница предназначена для тех, кто рассматривает возможность вложения денег в приобретение однокомнатной квартиры в новостройке в Пятигорске с целью дальнейшей сдачи в наем. Обращаем ваше внимание на анализ основных показателей подобного проекта, сделанный на основе данных о ценах на приобретение и аренду однокомнатной квартиры в новостройке.
Важно: анализ проведен исходя из текущей ситуации на рынке недвижимости. Для правильной оценки инвестиционной привлекательности необходимо учитывать также динамику и тенденцию изменений рентабельности.
Так как квартиры в новостройках нельзя сдавать в аренду сразу, то для расчета финансовых показателей требуется учесть расходы на ремонт.
Сроки окупаемости и рентабельность в зависимости от цены ремонта
| Цена ремонта, за 1 м² | Рентабельность | Начальные вложения | Срок окупаемости, месяцев |
|---|---|---|---|
| 4000 руб. | 7.68% годовых | 2044080 руб. | 156 |
| 6000 руб. | 7.39% годовых | 2124080 руб. | 162 |
| 8000 руб. | 7.12% годовых | 2204080 руб. | 169 |
| 10000 руб. | 6.87% годовых | 2284080 руб. | 175 |
| 12000 руб. | 6.64% годовых | 2364080 руб. | 181 |
| 14000 руб. | 6.42% годовых | 2444080 руб. | 187 |
Сравните эти показатели с ожидаемой инфляцией и доходностью других вариантов инвестирования, чтобы выбрать оптимальный способ вложения средств.
Исходные данные: цена объекта и размер дохода
Для большей достоверности расчет сделан на основе усреднения данных по последним 4 неделям.
Расходы на отделку в приведенной таблице не рассчитываются, данные о рентабельности приведены в иллюстративных целях, для понимания уровня колебаний и оценки погрешности.
| Дата | Цена покупки 1 м² | Прибыль от 1 м² | Рентабельность |
|---|---|---|---|
| 28.03.2016 | 46771 руб. | 333 руб. | 8.54% |
| 04.04.2016 | 47374 руб. | 325 руб. | 8.23% |
| 11.04.2016 | 47560 руб. | 333 руб. | 8.4% |
| 18.04.2016 | 46703 руб. | 316 руб. | 8.12% |
| В среднем | 47102 руб. | 327 руб. | 8.32% |
Методика расчета
Следует учитывать, что анализ проводится по упрощенной методике, кроме того, исходные данные, представленные выше, как и любая статистика, подвержены искажениям (см. методику определения цен, ссылка есть в боковом меню).
Указанную выше процентную характеристику можно относить к рентабельности основных средств (ROFA), котора рассчитывается как Чистая прибыль/Основные средства * 100 %. При этом за стоимость основных средств принимается цена покупки одного квадратного метра данного объекта. За чистую прибыль - доход от сдачи в аренду. Не учитываются налоги, амортизация и расходы на текущий ремонт, сопровождение сделок и другие возможные траты. Кроме того, не учитывается динамика цены самого актива. Цены на недвижимость имеют тенденцию к росту, однако прогнозировать его в современных экономических условиях крайне затруднительно.
Таким образом, приведенные данные предназначены для первичной оценки степени доходности вложения в однокомнатной квартиры в новостройке и должны соответствующим образом корректироваться.
Особенности объекта инвестирования
«Однушка» в новостройке - популярный объект для вложения сбережений; чтобы снизить риски, многие инвесторы предпочитают вложиться в несколько однокомнатных квартир от разных застройщиков. Негативный фактор - возможные затягивания сроков начала получения прибыли из-за проволочек со сдачей дома и отделкой жилплощади.