Анализ инвестиций в покупку двухкомнатной квартиры в новостройке в Воронеже
Выгодно ли вкладывать в покупку двухкомнатной квартиры в новостройке в Воронеже?
Эта страница предназначена для тех, кто рассматривает возможность вложения денег в приобретение двухкомнатной квартиры в новостройке в Воронеже с целью дальнейшей сдачи в наем. Обращаем ваше внимание на анализ основных показателей подобного проекта, сделанный на основе данных о ценах на приобретение и аренду двухкомнатной квартиры в новостройке.
Важно: анализ проведен исходя из текущей ситуации на рынке недвижимости. Для правильной оценки инвестиционной привлекательности необходимо учитывать также динамику и тенденцию изменений рентабельности.
Так как квартиры в новостройках нельзя сдавать в аренду сразу, то для расчета финансовых показателей требуется учесть расходы на ремонт.
Сроки окупаемости и рентабельность в зависимости от цены ремонта
| Цена ремонта, за 1 м² | Рентабельность | Начальные вложения | Срок окупаемости, месяцев |
|---|---|---|---|
| 4000 руб. | 5.87% годовых | 2804902 руб. | 204 |
| 6000 руб. | 5.63% годовых | 2926902 руб. | 213 |
| 8000 руб. | 5.4% годовых | 3048902 руб. | 222 |
| 10000 руб. | 5.19% годовых | 3170902 руб. | 231 |
| 12000 руб. | 5% годовых | 3292902 руб. | 240 |
| 14000 руб. | 4.82% годовых | 3414902 руб. | 249 |
Сравните эти показатели с ожидаемой инфляцией и доходностью других вариантов инвестирования, чтобы выбрать оптимальный способ вложения средств.
Исходные данные: цена объекта и размер дохода
Для большей достоверности расчет сделан на основе усреднения данных по последним 4 неделям.
Расходы на отделку в приведенной таблице не рассчитываются, данные о рентабельности приведены в иллюстративных целях, для понимания уровня колебаний и оценки погрешности.
| Дата | Цена покупки 1 м² | Прибыль от 1 м² | Рентабельность |
|---|---|---|---|
| 28.03.2016 | 40568 руб. | 231 руб. | 6.83% |
| 04.04.2016 | 40812 руб. | 220 руб. | 6.47% |
| 11.04.2016 | 43710 руб. | 225 руб. | 6.18% |
| 18.04.2016 | 42836 руб. | 222 руб. | 6.22% |
| В среднем | 41982 руб. | 225 руб. | 6.43% |
Методика расчета
Следует учитывать, что анализ проводится по упрощенной методике, кроме того, исходные данные, представленные выше, как и любая статистика, подвержены искажениям (см. методику определения цен, ссылка есть в боковом меню).
Указанную выше процентную характеристику можно относить к рентабельности основных средств (ROFA), котора рассчитывается как Чистая прибыль/Основные средства * 100 %. При этом за стоимость основных средств принимается цена покупки одного квадратного метра данного объекта. За чистую прибыль - доход от сдачи в аренду. Не учитываются налоги, амортизация и расходы на текущий ремонт, сопровождение сделок и другие возможные траты. Кроме того, не учитывается динамика цены самого актива. Цены на недвижимость имеют тенденцию к росту, однако прогнозировать его в современных экономических условиях крайне затруднительно.
Таким образом, приведенные данные предназначены для первичной оценки степени доходности вложения в двухкомнатной квартиры в новостройке и должны соответствующим образом корректироваться.
Особенности объекта инвестирования
«Двушка» в новостройке, как правило, приобретается для собственных нужд, а не для последующей перепродажи, это диктует специфику рынка, в частности, обычно менее выраженную динамику, сравнительно плавные изменения. Доходность на квадратный метр обычно ниже, чем у «однушек».