Как рассчитываются цены на недвижимость: методика
Данный материал - один из важнейших на realty.kurs-kotirovka.ru. На большинстве остальных страниц мы оперируем множеством цифр, составляем сортированные по уровню дороговизны недвижимости списки городов или отслеживаем динамику - но все эти сведения бессмысленны, если вы не понимаете, откуда они берутся и где их область применения.
Постановка задачи
Отметим, что цель посчитать, сколько стоят в разных городах различные типы недвижимого имущества, довольно-таки сложна и амбициозна. Только представьте:
- разнообразие площадей;
- разница в качестве отделки;
- разница в расположении;
- неодинаковый возраст строения и степень его износа;
и еще множество других причин делают данный рынок многообразным и плохо поддающимся стандартизации.
Таким образом, использование любой методики не дает точных цифр. Хотя бы потому, что "средняя стоимость квадратного метра" вообще не существует в природе, это абстракция. Тем не менее, иметь по крайней мере ориентиры весьма полезно. Очевидно, что знание цены типичной квартиры или, скажем, помещения, предназначенного для торговли, может служить отправной точкой для формирования цены продажи вашей собственности либо для принятия верных решений в ходе бизнес-планирования. Поправки на престижность или удобство района, качество ремонта и прочее можно сделать потом.
Исходя из вышесказанного, наша задача - с максимально возможной точностью найти цену среднего, наиболее распространенного объекта, избежав при этом статистических искажений.
Определение медианы - основа методики
Вычисление среднего значения от чего-либо часто вызывает скептицизм. Классические примеры - "половина больных имеет повышенную температуру, половина - пониженную, в отчете же у всех 36 и 6" и "я ел капусту, Иван Иванович - стейк; в среднем мы ели голубцы".
Действительно, в данном случае находить просто среднее арифметическое от цен выставленных на продажу площадей было бы не лучшей идеей. Есть супер-дорогие помещения, а есть и те, что сдаются или продаются по демпинговой цене (а порой владельцы специально занижают цену, чтобы привлечь внимание к объявлению, но в итоге выясняется, что реальный запрос куда выше). Такие ценники вызывали бы сильные искажения.
Поэтому наши расчеты основываются не на среднем арифметическом, а на медиане, 50-м перцентиле. Это значение, которое делит выборку пополам. В данном случае - выборку цен из реальных объявлений о продаже или сдаче квартир, коммерческих объектов и т.д. То есть в половине случаев цена объекта будет больше, в половине - меньше, нежели медианное.
Природа большинства конкурентных и объемных рынков такова, что цены в целом подчиняются нормальному распределению:
Иначе говоря, большая часть (68,26%) ценников тяготеет к среднему, медианному значению. На очень большие и очень маленькие цены приходится небольшой сегмент рынка. Это легко понять эмпирически: найти квартиру в конкретной категории (например, однокомнатую в новостройке) очень дешево по сравнению с большинством предложений не получится. То же самое касается и излишне высоких цен - так или иначе, но определенный коридор стоимости присутствует. И медиана как раз позволяет его найти.
Как же проводятся расчеты?
Хотя это уже упоминалось, для полной ясности приведем методику:
- Сбор данных - аккумулирование выложенных в открытый доступ объявлений, касающихся продажи или сдачи внаем одного из типов объектов, в отношении которых мы отслеживаем динамику (квартиры, офисы, производственные и торговые помещения, склады, помещения свободного назначени).
- Удаление явно нереальных предложений (встречаются шутники, предлагающие за 1000 рублей трехкомнатную квартиру в столице).
- Цена нормируется традиционным способом - на 1 м².
- Вычисляется медиана: сначала все прайсы ранжируются по убыванию, затем, если их число нечетное, берется серединное значение, если же четное - то среднее арифметическое из двух чисел, находящихся в центре отсортированного ряда.
- На основе этой цифры рассчитываются рейтинги и отслеживается динамика.
Важное замечание: хотя мы проводим вычисления не только в отношении стоимости квадратного метра, но и в отношении реальных объектов, эта информация сравнительно достоверна лишь в плане жилья. Коммерческие помещения слишком различны по площади - скажем, в выборке обычно соседствуют офисы как по 20, так и по 400 квадратных метров.