Анализ инвестиций в покупку двухкомнатной квартиры в новостройке в Туле
Выгодно ли вкладывать в покупку двухкомнатной квартиры в новостройке в Туле?
Эта страница предназначена для тех, кто рассматривает возможность вложения денег в приобретение двухкомнатной квартиры в новостройке в Туле с целью дальнейшей сдачи в наем. Обращаем ваше внимание на анализ основных показателей подобного проекта, сделанный на основе данных о ценах на приобретение и аренду двухкомнатной квартиры в новостройке.
Важно: анализ проведен исходя из текущей ситуации на рынке недвижимости. Для правильной оценки инвестиционной привлекательности необходимо учитывать также динамику и тенденцию изменений рентабельности.
Так как квартиры в новостройках нельзя сдавать в аренду сразу, то для расчета финансовых показателей требуется учесть расходы на ремонт.
Сроки окупаемости и рентабельность в зависимости от цены ремонта
Цена ремонта, за 1 м² | Рентабельность | Начальные вложения | Срок окупаемости, месяцев |
---|---|---|---|
4000 руб. | 7% годовых | 2909700 руб. | 171 |
6000 руб. | 6.73% годовых | 3029700 руб. | 178 |
8000 руб. | 6.47% годовых | 3149700 руб. | 185 |
10000 руб. | 6.23% годовых | 3269700 руб. | 193 |
12000 руб. | 6.01% годовых | 3389700 руб. | 200 |
14000 руб. | 5.81% годовых | 3509700 руб. | 207 |
Сравните эти показатели с ожидаемой инфляцией и доходностью других вариантов инвестирования, чтобы выбрать оптимальный способ вложения средств.
Исходные данные: цена объекта и размер дохода
Для большей достоверности расчет сделан на основе усреднения данных по последним 4 неделям.
Расходы на отделку в приведенной таблице не рассчитываются, данные о рентабельности приведены в иллюстративных целях, для понимания уровня колебаний и оценки погрешности.
Дата | Цена покупки 1 м² | Прибыль от 1 м² | Рентабельность |
---|---|---|---|
28.03.2016 | 42683 руб. | 286 руб. | 8.04% |
04.04.2016 | 48000 руб. | 283 руб. | 7.08% |
11.04.2016 | 42475 руб. | 283 руб. | 8% |
18.04.2016 | 44821 руб. | 278 руб. | 7.44% |
В среднем | 44495 руб. | 283 руб. | 7.64% |
Методика расчета
Следует учитывать, что анализ проводится по упрощенной методике, кроме того, исходные данные, представленные выше, как и любая статистика, подвержены искажениям (см. методику определения цен, ссылка есть в боковом меню).
Указанную выше процентную характеристику можно относить к рентабельности основных средств (ROFA), котора рассчитывается как Чистая прибыль/Основные средства * 100 %. При этом за стоимость основных средств принимается цена покупки одного квадратного метра данного объекта. За чистую прибыль - доход от сдачи в аренду. Не учитываются налоги, амортизация и расходы на текущий ремонт, сопровождение сделок и другие возможные траты. Кроме того, не учитывается динамика цены самого актива. Цены на недвижимость имеют тенденцию к росту, однако прогнозировать его в современных экономических условиях крайне затруднительно.
Таким образом, приведенные данные предназначены для первичной оценки степени доходности вложения в двухкомнатной квартиры в новостройке и должны соответствующим образом корректироваться.
Особенности объекта инвестирования
«Двушка» в новостройке, как правило, приобретается для собственных нужд, а не для последующей перепродажи, это диктует специфику рынка, в частности, обычно менее выраженную динамику, сравнительно плавные изменения. Доходность на квадратный метр обычно ниже, чем у «однушек».